Перед зимой покупателям жилья в новостройках стоит проверить функциональность всего дома, — эксперт

В преддверии осенне-зимнего сезона 2026/27 годов на первичном рынке жилья заметно меняется логика выбора квартиры. Локация, площадь и цена квадратного метра остаются важными, однако все чаще покупатели оценивают уже не только само жилье, а весь дом как единую систему. Ключевыми становятся практические вопросы: будет ли он сохранять тепло, будут ли работать во время возможных перебоев с электроэнергией отопление, водоснабжение, насосы, лифты, освещение, котельная и доступ к паркингу.

Об этом рассказала Марианна Бигунец, коммерческий директор строительной компании GAZDA.

Она отметила, что смена приоритетов происходит на фоне нестабильной активности на рынке недвижимости. Опираясь на данные Отчета о финансовой стабильности Национального банка Украины за июнь 2026 года, специалист указала, что в четвертом квартале 2025 года было заключено наибольшее количество сделок купли-продажи жилья с начала полномасштабной войны. Однако уже в первом квартале 2026 года их количество существенно сократилось. В то же время по итогам последних четырех отчетных кварталов количество сделок все же выросло на 11% в годовом измерении.

Среди главных факторов, сдерживавших покупателей, НБУ называет перебои с поставкой электроэнергии и тепла, высокие риски безопасности, а также рост гривневой стоимости недвижимости. Средняя площадь приобретенной квартиры составила 48 м², тогда как в структуре предложения преобладают значительно более просторные объекты — в среднем более 65 м².

По словам Марианны Бигунец, эти данные свидетельствуют не об исчезновении спроса, а о его трансформации. Покупатели стали более осторожными и придирчивыми: они чаще ищут более компактное и доступное жилье, одновременно более тщательно оценивая не только характеристики квартиры, но и готовность всего дома функционировать во время возможных энергетических перебоев.

Еще до полномасштабного вторжения выбор жилья в новостройке нередко начинался и завершался сравнением локации и цены квадратного метра. Теперь покупатель пытается понять, как будет жить в этом доме во время возможных отключений: будет ли вода, тепло, освещение и другие системы жизнеобеспечения. То есть он оценивает уже не только квартиру, а все бытовые риски. Многоквартирный дом при неблагоприятных условиях становится “клеткой” для его жителей, что значительно ухудшает морально-психологическое состояние граждан,

— отметила эксперт.

Автономность

Марианна Бигунец акцентировала внимание на том, что безопасность региона остается одним из главных критериев выбора жилья на первичном рынке, однако сама по себе она уже не гарантирует бытового комфорта. Накануне “зимнего” сезона покупателю стоит отдельно проверять теплоизоляционные характеристики дома, принцип работы отопления, резервное питание и способность инженерных систем работать во время отключений.

При этом понятие “энергоавтономность” может охватывать разный уровень защиты. В одном доме резервный источник питания обеспечивает только аварийное освещение, в другом — также насосы, котельную, водоснабжение, системы доступа и один из лифтов.

Поэтому покупателю важно выяснить не просто наличие генератора, инвертора или солнечных панелей, а перечень оборудования, которое они будут питать, мощность системы, продолжительность ее автономной работы и порядок обслуживания,

— советует коммерческий директор строительной компании GAZDA.

Не менее важным является утепление дома. По ее утверждению, даже в новостройках из-за щелей и негерметичных стыков в оконных и дверных конструкциях помещение может терять до 30-40% тепла. Это означает, что качественные окна, герметичность и теплоизоляция имеют практическое значение даже при наличии резервного питания.

Ссылаясь на внутреннюю аналитику GAZDA, в течение 2026 года вопросы резервного питания и функционирования дома во время отключений поднимали более 90% потенциальных покупателей.

Автономность не является просто ответом “да” или “нет”. Покупателю стоит получить точный перечень систем, которые будут работать без внешнего электроснабжения. Отдельное значение имеет способность дома удерживать тепло: резервное питание помогает поддерживать инженерию, но именно энергоэффективность определяет, как быстро дом будет остывать,

— подчеркнула Марианна Бигунец.

Цена квартиры на первичном рынке и полная стоимость заселения

Еще одним важным изменением стало внимание к полной стоимости жилья. Покупатель должен учитывать не только цену квадратного метра, но и будущие расходы на ремонт, мебель, бытовую технику, оформление документов, подключение, содержание квартиры и возможное приобретение индивидуальных источников питания.

Ссылаясь на общие выводы НБУ, она отметила, что за шесть месяцев текущего года цены предложения на первичном рынке выросли преимущественно на 5-10%, а основными факторами удорожания стали ослабление гривны и увеличение себестоимости строительства.

По оценкам аналитиков GAZDA, до конца 2026 года базовый ремонт может стоить около 9-14 тыс. грн/м², ремонт среднего уровня — 15-19 тыс. грн/м², а более сложный и дорогой — от 22 до 30 тыс. грн/м². Эти ориентиры не учитывают мебель и бытовую технику.

Таким образом, для условной квартиры площадью 50 м² только ремонт может обойтись:

• в 450–700 тыс. грн при базовом ремонте;
• в 750–950 тыс. грн при среднем уровне;
• в 1,1–1,5 млн грн при более дорогой отделке.

Именно поэтому две квартиры с одинаковой площадью и близкой ценой квадратного метра могут существенно отличаться по окончательному бюджету заселения.

Цену квадратного метра стоит рассматривать только как начальную цифру. К ней нужно добавить расходы на приведение квартиры в состояние, пригодное для жизни, а также оценить будущие эксплуатационные риски. Более дешевый на старте объект может оказаться дороже, если он требует значительного ремонта, дополнительного утепления или индивидуальных решений для резервного питания,

— пояснила Марианна Бигунец.

Квартиры с ремонтом и ценовая неопределенность

Квартиры с готовой отделкой могут сократить время до заселения и сделать общий бюджет более предсказуемым. Однако покупателю важно проверить, что именно входит в заявленную комплектацию: отделка стен и пола, межкомнатные двери, сантехника, освещение, электрофурнитура, кухонная зона или бытовая техника.

Готовность квартиры не заменяет проверки самого дома. Даже полностью отделанное жилье может зависеть от работы насосов, котельной, систем доступа и общедомовых электросетей. Готовая отделка имеет ценность не сама по себе, а как инструмент снижения рисков. Покупатель получает более четкий бюджет, более быстрое заселение и меньшую зависимость от стоимости работ и материалов. Однако эти преимущества должны сочетаться с качественной инженерией и готовностью всего дома к осенне-зимнему сезону,

— считает эксперт.

Что необходимо проверить перед покупкой квартиры в новостройке накануне зимы

Марианна Бигунец советует покупателям жилья на первичном рынке обратить внимание на семь ключевых факторов.

1. Цель покупки. Необходимо определить, покупается ли квартира для постоянного проживания, переезда семьи, сдачи в аренду, инвестиции или как резервное жилье. От этого зависят требования к площади, готовности и инфраструктуре.
2. Документы и строительная готовность. Следует проверить земельный участок, разрешительные документы, схему привлечения средств, реальные темпы работ, введенные в эксплуатацию очереди и выполнение предыдущих обязательств.
3. Реальный уровень автономности. Стоит получить перечень систем, подключенных к резервному питанию, информацию о его мощности, продолжительности работы, запасах топлива или емкости аккумуляторов.
4. Отопление, вода и теплоизоляция. Необходимо выяснить тип отопления, принцип работы котельной и насосов, наличие резерва горячей воды, характеристики фасада, окон и кровли.
5. Полная стоимость жилья. К цене квартиры нужно добавить ремонт, мебель, технику, налоги, оформление, возможные подключения и расходы на содержание.
6. Условия оплаты. Если цена или остаток платежа привязаны к валюте, покупатель должен понимать курс пересчета, даты его фиксации и возможное влияние колебаний гривны на окончательную сумму.
7. Будущая ликвидность. На дальнейший спрос будут влиять не только город и район, но и готовность дома, качество инженерии, транспортная доступность, укрытие, паркинг, социальная инфраструктура и возможность стабильного проживания в течение всего года.

Главный совет для граждан, которые накануне холодов решат приобрести жилье в новостройке, — это сравнивать не отдельные параметры, а полную модель проживания. Квартира должна соответствовать потребностям семьи, быть финансово посильной, иметь понятный срок заселения, а дом — обеспечивать базовые сервисы при различных обстоятельствах. Именно такая совокупность характеристик будет все больше определять реальную ценность и будущую ликвидность жилья,

— подытожила Марианна Бигунец.