В стоимость жилых объектов, старт строительства которых начнется во втором квартале, заложен курс 45-47 грн/$

В стоимость жилых объектов, старт строительства которых начнется во втором квартале, заложен курс 45-47 грн/$.

Об этом рассказала Марианна Бигунец, директор по продажам Строительной компании GAZDA.

При этом, как утверждает специалист, средневзвешенный курс в течение всего цикла строительства новых объектов, который в среднем составляет 2 года, ожидается на уровне около 43-44 грн/$.

Что касается объектов эконом и комфорт-класса, строительство которых началось в 2022-2023 годах, то к концу года стоимость м² будет рассчитана с курса 42-43 грн/$.
Она напомнила, что согласно макроэкономическому прогнозу средневзвешенный курс доллара в 2024 году составит 40,7 грн, а в конце года курс пересечет отметку в 42 грн.

Эксперт заметила, что девелоперы внимательно анализируют экономическую ситуацию в стране и корректируют цены, прежде всего опираясь на основные объективные факторы.

1.Ситуация на денежном рынке. На первичном рынке жилья стоимость м привязана именно к курсу доллара. С 1 января по 1 июля 2024 г. курс американской валюты вырос с 38 грн до 40,45 грн. То есть, согласно официальному курсу гривна потеряла по меньшей мере 7% своей стоимости.

2.Уровень инфляции. По мнению специалиста, после увеличения тарифов на электроэнергию и роста акцизов на горючее уровень цен может существенно возрасти: в зависимости от группы товаров и услуг в среднем на 10-15%. В то же время, по официальному прогнозу во втором полугодии инфляция ускорится до 5-6% и по итогам года составит до 8,2%.

«Повышение цен — это реалии, в то же время производители, поставщики строительной продукции обычно пересматривают цены с небольшим запасом, который составляет в среднем 5%», — подчеркнула Марианна Бигунец.

3.Уменьшение количества новостроек. По ее данным, с начала полномасштабного вторжения в целом по Украине количество новых объектов сократилось более чем в 2 раза, а в следующем году объективный рынок «просядет» до 30% от объемов 2021 года.

Она подчеркнула, что в результате уменьшения объемов строительства с 2022 по 2023 годы и ограниченного предложения ЖК или коттеджных городков должного качества в текущем году спрос и предложение почти выровнялись. В настоящее время по Украине непрерывное строительство наблюдается только в 1/3 жилых объектов от общего количества задекларированных новостроек. И львиная доля из них приходится именно на безопасные регионы страны.

“Разговоры о «дефиците» нового жилья идут уже почти 2 года. Однако это только «тактические обстоятельства». К примеру, в Закарпатской области ситуация прямо противоположная: конкуренция между девелоперами с каждым месяцем усиливается (во втором полугодии на Закарпатье планируют «выйти» от 10 до 15 девелоперских компаний из других регионов). Похожая ситуация во Львове и Ивано-Франковске: в 2024 году в этих городах заявлено в 2 раза больше новостроек, чем было довоенного 2021 года, — рассказала эксперт.

4.Концентрация спроса в безопасных регионах. Это важное обстоятельство, которое за 2 года фактически выровняло в ценах объекты в западном регионе (Закарпатье, Ивано-Франковске, Львове, Черновцах) с Центральным (Житомиром, Полтавой, Винницей) и крупнейшими городами, где обычно всегда были выше: Киевом , Одессой, Днепром, Харьковом. И кое-где ценовой разрыв на старте строительства в разных регионах, если сравнивать схожие по своим характеристикам объекты, не превышает 5-10%.

Например, как отмечает Марианна Бигунец, еще до начала военной агрессии средняя разница стоимости м² на старте возведения могла достигать 40%.
В то же время в зависимости от качественных характеристик ЖК наибольший спрос наблюдается на новостройки Закарпатья, Львова, Черновцов, Ивано-Франковска, и иногда он в 1,5-2 раза выше, чем в Киеве или, например, Днепре.

5.Качественные характеристики ЖК, таунхаусов и коттеджных городков. Речь идет о качестве используемых строительных материалов и строительно-монтажных работ, темпах строительства (соблюдение задекларированных сроков), этажности ЖК, наличии рекреационных возможностей, создаваемом девелопером всеобъемлющего инфраструктурного комплекса (парковочные места, объекты социально-бытовой, детской, спортивной инфраструктуры), безопасность проживания, удаленность от центральной части города, удобное транспортное сообщение.

Учитывая объективные экономические факторы и в зависимости от качества и класса жилья, как считает специалист, до конца года стоимость домов в новостройках может вырасти в среднем еще на 10-15%. Таким образом, суммарно за 2024 год новостройки могут подорожать на 25-30% в гривневом эквиваленте. При этом, главным «потолком» в процессе удорожания жилья на первичном рынке является уровень себестоимости строительства, кое-где до 70-80% от стоимости м². Самым же весомым стимулом для удержания спроса на высоком уровне, по крайней мере в перспективе в ближайшем году, могут стать более лояльные для покупателей программы по рассрочке.

“Чтобы не только “выжить” мало просто “задрать” цены, даже если для этого достаточно объективных оснований. По моему убеждению, девелоперы также должны изменяться, повышая качество жилья, развивая разные форматы, проделывая оптимальные для покупателей механизмы приобретения», — подчеркнула она.

По ее мнению, важным для девелопера может стать реализация «стратегии мультиформатности»: 1) строительные проекты в разных форматах (многоквартирные дома с жильями оптимальной площади в зависимости от потребностей покупателя, таунхаусы, коттеджи, объекты коммерческой недвижимости); 2) инновационность — безопасность, экологичность, малая этажность, разветвленная инфраструктура, возможность приобрести жилье как с черновым убранством, так и ремонтом «под ключ».

“Программы по рассрочке являются одним из главных “источников” пополнения спроса. Теперь оптимальные программы в рассрочку позволяют приобрести квартиру или коттедж при минимальном первом взносе — от 10% стоимости, под 0% сроком до 3 лет. И самое главное для покупателя — это возможность фиксации цены”, — резюмировала Марианна Бигунец.