Усиление обстрелов изменяет географию спроса на первичном рынке, а доллар по 47 грн может ускорить решение покупателей — эксперт

Систематические ракетно-дроновые обстрелы всё заметнее сказываются на поведении покупателей на первичном рынке жилья. Часть жителей крупных городов на востоке, юге, севере и в центре страны начинает рассматривать переезд не как временное решение, а как возможность сменить место жительства на постоянной основе.

По данным аналитиков строительной компании GAZDA, в течение июня-июля до 40% обращений в отделы продаж компании поступают от потенциальных покупателей, рассматривающих возможность смены места жительства. Осенью дополнительным фактором, способным повлиять на решение граждан, может стать приближение курса доллара к отметке 47 грн/$ и ожидаемый рост себестоимости строительства.

Об этом сообщила Марианна Бигунец, коммерческий директор строительной компании GAZDA.

По её данным, с начала лета значительно участились обращения от потенциальных покупателей из Киева и Киевской области, Днепра, Харькова и Запорожья, которые интересуются приобретением жилья в относительно более безопасных регионах Украины.

В настоящее время доля таких обращений составляет около 30–40 % от их общего количества. Более половины потенциальных переселенцев составляют жители Киева и Киевской области.

Конечно, пока это лишь фиксация настроений, в значительной степени связанных с эмоциями от систематических ракетных обстрелов. Такие данные пока не являются устойчивой тенденцией, о которой можно было бы говорить как о новом рыночном тренде. Однако хроническое состояние неопределенности и ужасающие последствия вражеских атак могут все чаще побуждать граждан, имеющих финансовую возможность, к смене места жительства,

— отметила Марианна Бигунец.

Какое жилье ищут потенциальные переселенцы

Как отметила эксперт, в течение июня-июля наибольший интерес потенциальных покупателей сосредоточен на квартирах площадью от 50 м² до 80 м² с возможностью рассрочки как минимум на два года. Доля таких запросов достигает около 65% от общего количества обращений потенциальных переселенцев.

В то же время около 80% граждан, рассматривающих возможность смены места жительства, планируют приобрести новую квартиру после продажи имеющейся недвижимости — квартиры, частного дома или земельного участка.

Почти две трети потенциальных покупателей готовы воспользоваться программами рассрочки и внести первоначальный взнос в размере от 30% до 50% полной стоимости жилья.

Таким образом, речь идет преимущественно не о спонтанном эмоциональном спросе, а о постепенном формировании финансовой модели переезда. Покупатели оценивают стоимость имеющихся активов, условия их продажи, возможный размер первоначального взноса и ежемесячную нагрузку по программе рассрочки,

— считает Марианна Бигунец.

Ослабление гривны может стать дополнительным фактором

Фактор безопасности остается главной причиной, по которой часть граждан начинает рассматривать возможность приобретения жилья в западных областях. Однако во второй половине года к нему может добавиться валютный фактор.

Согласно базовому сценарию, который рассматривают аналитики компании, ослабление гривны в пределах 3–4% и приближение курса доллара к 46,5–47 грн/$ могут повлиять как на решения покупателей, так и на ценовую политику отдельных девелоперов.

Подорожание строительных материалов, логистики, строительных работ и инженерного оборудования потенциально может стать основанием для осеннего пересмотра стоимости квадратного метра. Прежде всего это может касаться объектов с высокой степенью готовности, сложными инженерными системами и значительной долей импортного оборудования и комплектующих.

Осенью валютные колебания, подорожание строительных материалов, логистики, работ и инженерного оборудования могут повлиять на стоимость квадратного метра. Однако масштаб такой корректировки будет зависеть от конкретного объекта, стадии его готовности, спроса и структуры себестоимости,

— подчеркнула Марианна Бигунец.

По её словам, девелоперы должны учитывать длительный цикл строительства и планировать расходы на несколько лет вперёд. Поэтому при формировании ценовых ориентиров на 2027 год часть компаний потенциально может закладывать прогнозный курс в пределах 48–50 грн/$.

Это не означает автоматического и одномоментного подорожания всего первичного рынка. Однако валютный фактор будет оставаться важным, ведь значительная часть строительных материалов, инженерного оборудования и комплектующих прямо или косвенно зависит от курса доллара или евро,

— пояснила она.

По её мнению, в случае приближения курса доллара к отметке 47 грн/$ осенью часть покупателей может активизировать поиск жилья. Для многих это будет не только реакцией на валютные колебания, но и стремлением перевести часть сбережений в материальный актив.

Первичный рынок в таком случае может объединить два ключевых мотива: приобретение жилья для безопасного проживания и инвестиции в недвижимость, которая способна сохранить свою стоимость в период валютных и ценовых колебаний. В то же время каждый объект требует отдельной оценки — с учетом степени готовности, качества инженерных систем, сроков ввода в эксплуатацию и финансовых условий приобретения,

— отметила коммерческий директор GAZDA.

Основные критерии выбора жилья

По словам Марианны Бигунец, в течение ближайших месяцев спрос на первичном рынке будет все больше концентрироваться вокруг трех основных характеристик: безопасного местоположения, высокой степени готовности объекта и прогнозируемости расходов.

В 2026 году безопасность остаётся первым и важнейшим критерием выбора недвижимости для значительной части покупателей. Именно поэтому западные области по-прежнему привлекают внимание тех, кто ищет квартиру для постоянного проживания, временного переезда семьи или в качестве резервного жилья.

Военные риски полностью не исключены ни в одном регионе Украины. В то же время покупатели вполне обоснованно отдают предпочтение областям и городам, где количество обстрелов было наименьшим, а сами случаи носили скорее исключительный характер,

— отметила эксперт.

Повышенный интерес к западным областям покупатели также объясняют близостью к государственной границе, транспортной доступностью и возможностью использовать приобретенное жилье в качестве основного или резервного.

Сегодня каждый потенциальный покупатель на первичном рынке в первую очередь заботится о собственной безопасности и безопасности своей семьи. Для части граждан квартира в западном регионе может стать местом постоянного проживания, для других — резервным жилым вариантом или местом временного пребывания,

— рассказала Марианна Бигунец.

Еще одним важным критерием является качество самой новостройки. В 2026 году покупатель стал значительно более требовательным к характеристикам жилых комплексов. Наибольший интерес сосредоточен на объектах с продуманной архитектурой, готовой или сформированной инфраструктурой, парковками, закрытыми территориями, укрытиями или безопасными пространствами, а также энергоэффективными и автономными инженерными решениями.

Для покупателя всё большую роль играет не только начальная цена квадратного метра, но и прогнозируемость общей стоимости владения жильём.

Эксперт подчеркнула, что при сравнении предложений покупатели всё чаще учитывают дополнительные расходы на ремонт, энергопотребление, содержание дома, сроки завершения строительства и возможную дату заселения.

Квартира с готовой отделкой может сократить время до переезда и помочь точнее спрогнозировать общий бюджет. В военных условиях это имеет особое значение для семей, которые планируют сменить место жительства в относительно сжатые сроки. По её мнению, предпочтение всё чаще будет отдаваться квартирам, не требующим длительного ремонта. Готовая отделка позволяет сократить время до заселения, избежать части дополнительных расходов, зафиксировать бюджет и быстрее переехать в новое жилье. В условиях войны люди все чаще ищут не «проект на будущее», а жилье, которым можно начать пользоваться в прогнозируемые сроки.

В ближайшие месяцы поведение покупателей будет определяться прежде всего ситуацией с безопасностью, валютными ожиданиями, финансовыми возможностями семей и готовностью объектов. В то же время нынешний рост количества обращений пока не дает оснований говорить о сформировавшемся рыночном тренде: значительная часть граждан пока лишь изучает возможность переезда и оценивает доступные финансовые сценарии,

— подытожила Марианна Бигунец.