Регистрация МОН и СМП, новации в цифровизации строительства и перспективы социального жилья: итоги заседания Комитета КБУ по девелопменту

В рамках заседания Комитета КБУ по вопросам девелопмента обсудили актуальные вопросы, связанные с регистрацией специальных имущественных прав (СИП), функционированием системы МОН (будущих объектов недвижимости) и инициативы в сфере социального жилья.

«Сейчас появляется все больше и больше объектов, которые переходят в категорию будущих объектов недвижимости. Это связано с недостатком предложения и появлением новых проектов на рынке. В то же время девелоперы сталкиваются с рядом практических вопросов относительно функционала системы МОН», — подчеркнула Анна Лаевская, председатель Комитета КБУ по вопросам девелопмента, коммерческий директор Интергал-Буд, члена Совета директоров КБУ.

Александр Гончаренко, проект «Поддержка цифровой трансформации» (DTA), представил текущее состояние цифровых сервисов ЕДЭССБ и обозначил технические особенности регистрации специального имущественного права (СИП) и права собственности.

В частности, он пояснил, что для неделимых объектов незавершенного строительства регистрация СМП осуществляется через государственного регистратора по той же процедуре, что и для делимых. Вся необходимая информация формируется в ЕДЕССБ автоматически и без участия пользователя отправляется в Государственный реестр вещных прав. Перед получением выписки у нотариуса система осуществляет автоматическую проверку наличия зарегистрированных МОН в доме, а также — отсутствия обременений гарантийной долей, что позволяет обеспечить прозрачность всей процедуры.

Также были озвучены планы развития функционала СМП во втором полугодии 2025 года. Среди ключевых направлений — разработка программного обеспечения для автоматического внесения изменений, запуск функции регистрации СМП по строительному паспорту (ожидается в конце четвертого квартала) и усовершенствование выписок нотариуса в части получения информации из Государственного реестра прав.

Правовые аспекты строительства и продаж по МОН, а именно наиболее распространенные ошибки и вопросы от девелоперов разъяснил Анатолий Лещенко, заместитель директора департамента частного права — начальник Управления нормативно-правового обеспечения государственной регистрации Министерства юстиции Украины.

Он подчеркнул, что система МОН является более эффективной. Однако человеческий фактор все еще остается вызовом: вмешательство в автоматизированные процессы или нарушение процедур могут вызвать проблемы с вводом объекта в эксплуатацию.

Специалист привел конкретные примеры таких ситуаций, рассказал, как их решали, и обратил внимание на критически важную роль своевременного реагирования. Если возникает техническая или логическая ошибка, нужно сразу обращаться в техническую поддержку ЕДЕССБ или в ответственные государственные органы (в частности, Минюст), чтобы выявить причину и найти правильное решение.

Анна Лаевская представила концептуальные подходы к разработке законопроекта «О социальном жилье» и поделилась европейскими практиками, которые могут быть адаптированы для Украины. Она отметила, что создание отдельных кварталов с социальным жильем приводит к маргинализации. Вместо этого более эффективным подходом является выделение пула квартир в обычных жилых домах.

В Германии реализуются три сценария поддержки социального жилья:

• Прямая государственная инвестиция: община определяет потребность, финансирует строительство, и жилье передается ей на баланс.
• Льготные кредиты на строительство социального жилья.
• Предоставление преференций девелоперам в обмен на передачу части квартир в специализированные фонды.

Госпожа Лаевская также озвучила идею использования уже построенных, но нереализованных квартир для социальной аренды. По ее словам, сегодня до 40-50% квартир остаются непроданными до ввода объекта в эксплуатацию, и это создает потенциал для внедрения программ аренды.

Представители КБУ: Александр Червак, исполнительный директор КБУ, Анна Лаевская и Анатолий Беркута, вице-президент КБУ, вошли в состав рабочей группы Министерства развития общин и территорий Украины по разработке Государственной стратегии жилищной политики, которая должна обеспечить синергию доноров, бизнеса и органов власти.

Также недавно Министерство развития общин и территорий Украины запустило экспериментальный проект создания Фонда муниципального арендного жилья, который предусматривает новую модель социального жилья в виде долгосрочной аренды на льготных условиях.

Александр Червак призвал представителей девелоперского бизнеса активно присоединяться к процессу формирования политики в сфере социального жилья, предоставляя свои предложения и рекомендации.