Реєстрація МОН та СМП, новації в цифровізації будівництва і перспективи соціального житла: підсумки засідання Комітету КБУ з питань девелопменту

У рамках засідання Комітету КБУ з питань девелопменту обговорили актуальні питання, пов’язані з реєстрацією спеціальних майнових прав (СМП), функціонуванням системи МОН (майбутніх об’єктів нерухомості) та ініціативи у сфері соціального житла.

“Наразі з’являється все більше і більше об’єктів, які переходять на майбутні об’єкти нерухомості. Це пов’язано з браком пропозиції та появою нових проєктів на ринку. Водночас девелопери стикаються з низкою практичних питань щодо функціоналу системи МОН”, — наголосила Анна Лаєвська, Голова Комітету КБУ з питань девелопменту, Комерційна директорка Інтергал-Буд, члена Ради директорів КБУ.

Олександр Гончаренко, проєкт «Підтримка цифрової трансформації» (DTA), представив поточний стан цифрових сервісів ЄДЕССБ та окреслив технічні особливості реєстрації спеціального майнового права (СМП) і права власності. 

Зокрема, він пояснив, що для неподільних об’єктів незавершеного будівництва реєстрація СМП здійснюється через державного реєстратора за тією ж процедурою, що й для подільних. Вся необхідна інформація формується в ЄДЕССБ автоматично і без участі користувача надсилається до Державного реєстру речових прав. Перед отриманням витягу у нотаріуса система здійснює автоматичну перевірку щодо наявності зареєстрованих МОНів у будинку, а також — відсутності обтяжень гарантійною часткою, що дозволяє забезпечити прозорість усієї процедури.

Також було озвучено плани розвитку функціоналу СМП у другому півріччі 2025 року. Серед ключових напрямів — розробка програмного забезпечення для автоматичного внесення змін, запуск функції реєстрації СМП за будівельним паспортом (очікувано в кінці четвертого кварталу) та удосконалення витягів нотаріуса в частині отримання інформації з Державного реєстру прав.

Правові аспекти будівництва та продажів за МОН, а саме найбільш поширені помилки та питання від девелоперів роз’яснив Анатолій Лещенко, Заступник директора департаменту приватного права – начальник Управління нормативно-правового забезпечення державної реєстрації Міністерства юстиції України. 

Він підкреслив, що система МОН є більш ефективною. Однак людський фактор все ще залишається викликом: втручання в автоматизовані процеси або порушення процедур можуть спричиняти проблеми з введенням об’єкта в експлуатацію.

Фахівець навів конкретні приклади таких ситуацій, розповів, як їх вирішували, і звернув увагу на критично важливу роль своєчасного реагування. Якщо виникає технічна або логічна помилка, потрібно одразу звертатися до технічної підтримки ЄДЕССБ або до відповідальних державних органів (зокрема Мін’юсту), щоб виявити причину і знайти правильне рішення.

Анна Лаєвська презентувала концептуальні підходи до розробки законопроєкту «Про соціальне житло» та поділилася європейськими практиками, які можуть бути адаптовані для України. Вона зазначила, що створення окремих кварталів із соціальним житлом призводить до маргіналізації. Натомість ефективнішим підходом є виділення пулу квартир у звичайних житлових будинках.

У Німеччині реалізуються три сценарії підтримки соціального житла:

• Пряма державна інвестиція: громада визначає потребу, фінансує будівництво, і житло передається їй на баланс.
• Пільгові кредити на будівництво соціального житла.
• Надання преференцій девелоперам в обмін на передачу частини квартир у спеціалізовані фонди.

Пані Лаєвська також озвучила ідею використання вже збудованих, але нереалізованих квартир для соціальної оренди. За її словами, сьогодні до 40-50% квартир залишаються непроданими до введення об’єкта в експлуатацію, і це створює потенціал для впровадження програм оренди.

Представники КБУ: Олександр Червак, виконавчий директор КБУ, Анна Лаєвська та Анатолій Беркута, Віцепрезидент КБУ, увійшли до складу робочої групи Міністерства розвитку громад та територій України щодо розробки Державної стратегії житлової політики, яка має забезпечити синергію донорів, бізнесу та органів влади. 

Також нещодавно Міністерство розвитку громад та територій України запустило експериментальний проєкт створення Фонду муніципального орендного житла, який передбачає нову модель соціального житла у вигляді довгострокової оренди за пільговими умовами.

Олександр Червак закликав представників девелоперського бізнесу активно долучатися до процесу формування політики у сфері соціального житла, надаючи свої пропозиції та рекомендації.