Ипотека растет, но держится на «єОсели»: банкирша назвала главные барьеры рынка

Украинский ипотечный рынок в первом полугодии 2026 года продолжил расти, однако его развитие почти полностью зависит от государственной программы “єОселя”. Без пересмотра модели государственной поддержки и усиления защиты прав кредиторов появление полноценной рыночной ипотеки остается маловероятным.

Об этом рассказала первая заместитель председателя правления ГЛОБУС БАНКА Елена Дмитриева во время аналитической панели “Аналитика рынка строительства и недвижимости I полугодия 2026 года”, организованной Конфедерацией строителей Украины.

По ее словам, в первой половине года спрос на покупку жилья сдерживали энергетический террор, риски безопасности и экономическая неопределенность. В то же время цены на недвижимость заметно выросли из-за ослабления гривны и увеличения себестоимости строительства.

Несмотря на это, как утверждает банкир, ценовые условия покупки жилья остаются привлекательными по историческим меркам: соотношение стоимости квартиры на вторичном рынке к годовой арендной плате составляет около десяти лет. Кроме того, на рынке появились признаки оживления предложения.

Рынок недвижимости постепенно адаптируется к военным условиям, однако спрос остается очень чувствительным к обстрелам, перебоям с электроэнергией и росту стоимости строительства. При этом доля ипотеки в общем количестве сделок купли-продажи жилья до сих пор составляет лишь около 3%,

— отметила Елена Дмитриева.

По ее данным, по состоянию на 1 июня 2026 года общий объем ипотечных кредитов в банковской системе достиг 50 млрд грн, или около 4% всех выданных кредитов. В течение последнего года ипотечные портфели банков выросли на 35%, тогда как общий кредитный портфель увеличился примерно на 10%.

Она также акцентировала на том, что ипотечные займы сейчас имеют около 42 тыс. украинских семей, что составляет лишь 0,4% от общего количества домохозяйств. Доля проблемных кредитов в сегменте достигает 12%, в основном из-за старых валютных займов.

В то же время количество новых ипотечных кредитов до сих пор не вернулось на довоенный уровень. В 2025 году банки выдали около 77% от количества кредитов, предоставленных в 2021 году.

Ипотечные портфели действительно растут значительно быстрее кредитного рынка в целом. Однако главной движущей силой этого роста остается “єОселя”. Без государственной поддержки масштабы ипотечного кредитования были бы существенно меньше,

— подчеркнула банкир.

По мнению эксперта, одной из главных тенденций 2026 года является стремительное увеличение количества кредитов под залог имущественных прав на квартиры в строящихся домах. В первом полугодии 2026 года банки выдали на 616 таких кредитов больше, чем за аналогичный период 2025 года. Таким образом, их количество выросло на 146%, а доля в общей структуре ипотечных выдач увеличилась с 17% до 27%.

За 5 месяцев 2026 года банки выдали на 279 кредитов больше на покупку готового жилья непосредственно у застройщиков, чем за аналогичный период 2025 года. В относительным измерении количество таких займов выросло на 31%. На вторичном рынке прирост составил 519 кредитов, или 45%.

В среднем ежемесячно банки выдают около 207 кредитов под залог имущественных прав на квартиры в строящихся домах, и еще около 238 кредитов на покупку уже готового жилья у застройщиков. Благодаря этим двум направлениям ипотечного кредитования строительные компании ежемесячно получают около 884 млн грн, или примерно $20 млн.

Рост кредитования под залог имущественных прав является важным сигналом для первичного рынка. Ипотека все чаще становится не только способом приобрести жилье, но и источником финансирования строительства и завершения новых жилых проектов,

— пояснила Елена Дмитриева.

Она также обратила внимание, что с начала внедрения программы “єОселя” было выдано около 28 тыс. кредитов на общую сумму 49 млрд грн. Сейчас на нее приходится 93% всех новых ипотечных кредитов в Украине.

Кроме того, темпы кредитования растут: в первом полугодии 2026 года по программе было выдано 8,4 млрд грн против 5,5 млрд грн за аналогичный период 2025 года.

Банкир напомнила, что к программе “єОселя” присоединились десять банков — четыре государственных и шесть коммерческих. В то же время около 80% кредитов по программе выдали именно государственные банки.

В целом новые ипотечные кредиты в Украине сейчас предоставляют только 12 из 59 банков. При этом рынок остается чрезвычайно концентрированным: 93% всех ипотек выдали пять учреждений. В этом сегменте работают четыре государственных банка и восемь банков с частным украинским капиталом, тогда как учреждения, входящие в иностранные банковские группы, участия в ипотечных программах не принимают.

Что касается структуры кредитования по программе “єОселя”, то 28% займов было предоставлено под залог имущественных прав — на покупку 1197 квартир в строящихся домах. Еще 35% кредитов направили на покупку готового жилья непосредственно у застройщиков — всего 1534 квартиры. Сейчас для участия в программе аккредитовано уже 365 домов.

Параллельно расширяются и условия доступа к “єОселі” для отдельных категорий граждан. В частности, после введения для внутренне перемещенных лиц дополнительной компенсации части первого взноса и платежей в течение первого года кредитования их доля среди участников программы выросла до 20%.

Кроме того, с декабря мобилизованные военнослужащие получили возможность оформлять ипотечные кредиты под 3% годовых. Сейчас их доля среди заемщиков составляет около 7%. Еще 31% участников программы — военнослужащие по контракту и правоохранители.

Важным изменением стало и увеличение предельной площади жилья для семьи из двух человек — с 52,5 до 73,5 кв. м. Именно такие семьи составляют наибольшую категорию заемщиков по программе.

В то же время, несмотря на расширение государственной поддержки, конкуренция на ипотечном рынке остается низкой. Одной из главных причин этого является слабая защита прав кредиторов. Взыскание проблемной задолженности возможно преимущественно через суд и может длиться годами. Кроме того, действует мораторий на продажу предметов ипотеки физических лиц по кредитам, оформленным до начала полномасштабной войны.

При таких обстоятельствах банк может годами не иметь возможности вернуть залог и в то же время фактически бесплатно кредитовать недобросовестного заемщика. Без усиления прав кредиторов развитие полноценной рыночной ипотеки маловероятно,

— подчеркнула Елена Дмитриева.

Дополнительным ограничением для дальнейшего развития ипотеки становится ужесточение требований НБУ к капиталу банков в соответствии с европейскими директивами. В то же время возможности финучреждений наращивать капитал сдерживает высокая налоговая нагрузка, в частности 50-процентная ставка налога на прибыль банков. При таких условиях темпы расширения кредитных портфелей могут быть ограниченными даже при наличии стабильного спроса на жилье.

Вместе с тем новым толчком для рынка в 2026–2027 годах может стать ипотечная программа, которую “Укрфинжилье” готовит совместно со Всемирным банком. Она будет предусматривать компенсацию до 20% суммы кредита, возмещение процентов в течение первых четырех лет и минимальный первоначальный взнос на уровне 5–10%. Общий объем финансирования программы может составить $390 млн.

Ожидается, что в течение трех лет по новой модели будет выдано от 20 до 30 тыс. ипотечных кредитов. Это может фактически удвоить нынешние объемы новой ипотеки, расширить круг заемщиков и привлечь к кредитованию больше банков.

Основной фокус программы планируют сделать на вторичном рынке, так как ограничения по возрасту жилья предусматриваться не будут. Взамен главным инструментом поддержки покупки жилья на первичном рынке и дальше будет оставаться “єОселя”.

Новая компенсационная модель может сделать ипотеку доступнее для значительно более широкого круга граждан, привлечь к рынку новые банки и увеличить общие объемы кредитования. В то же время долгосрочные перспективы ипотеки будут зависеть не только от государственных программ, но и от требований к банковскому капиталу и реального усиления защиты прав кредиторов,

— подытожила Елена Дмитриева.