Іпотека зростає, але тримається на “єОселі”: банкірка назвала головні бар’єри ринку

Український іпотечний ринок у першому півріччі 2026 року продовжив зростати, однак його розвиток майже повністю залежить від державної програми “єОселя”. Без перегляду моделі державної підтримки та посилення захисту прав кредиторів поява повноцінної ринкової іпотеки залишається малоймовірною.

Про це розповіла перша заступниця голови правління ГЛОБУС БАНКУ Олена Дмітрієва під час аналітичної панелі “Аналітика ринку будівництва та нерухомості І півріччя 2026 року”, організованої Конфедерацією будівельників України.

За її словами, у першій половині року попит на придбання житла стримували енергетичний терор, безпекові ризики та економічна невизначеність. Водночас ціни на нерухомість помітно зросли через послаблення гривні та збільшення собівартості будівництва.

Попри це, як твердить банкірка, цінові умови придбання житла залишаються привабливими за історичними мірками: співвідношення вартості квартири на вторинному ринку до річної орендної плати становить близько десяти років. Крім того, на ринку з’явилися ознаки пожвавлення пропозиції.

Ринок нерухомості поступово адаптується до воєнних умов, однак попит залишається дуже чутливим до обстрілів, перебоїв з електроенергією та зростання вартості будівництва. При цьому частка іпотеки в загальній кількості угод купівлі-продажу житла досі становить лише близько 3%,

— зазначила Олена Дмітрієва.

За її даними, станом на 1 червня 2026 року загальний обсяг іпотечних кредитів у банківській системі сягнув 50 млрд грн, або близько 4% усіх виданих кредитів. Протягом останнього року іпотечні портфелі банків зросли на 35%, тоді як загальний кредитний портфель збільшився приблизно на 10%.

Вона також акцентувала на тому, що іпотечні позики наразі мають близько 42 тис. українських сімей, що становить лише 0,4% від загальної кількості домогосподарств. Частка проблемних кредитів у сегменті сягає 12%, переважно через старі валютні позики.

Водночас кількість нових іпотечних кредитів досі не повернулася на довоєнний рівень. У 2025 році банки видали близько 77% від кількості кредитів, наданих у 2021 році.

Іпотечні портфелі справді зростають значно швидше за кредитний ринок загалом. Однак головною рушійною силою цього зростання залишається “єОселя”. Без державної підтримки масштаби іпотечного кредитування були б суттєво меншими,

— наголосила банкірка.

На думку експертки, однією з головних тенденцій 2026 року є стрімке збільшення кількості кредитів під заставу майнових прав на квартири в будинках, що зводяться. У першому півріччі 2026 року банки видали на 616 таких кредитів більше, ніж за аналогічний період 2025 року. Отже, їх кількість зросла на 146%, а частка в загальній структурі іпотечних видач збільшилася із 17% до 27%.

За 5 місяців 2026 року банки видали на 279 кредитів більше на придбання готового житла безпосередньо у забудовників, ніж за аналогічний період 2025 року. У відносному вимірі кількість таких позик зросла на 31%. На вторинному ринку приріст становив 519 кредитів, або 45%.

У середньому щомісяця банки видають близько 207 кредитів під заставу майнових прав на квартири в будинках, що зводяться, та ще близько 238 кредитів на придбання вже готового житла у забудовників. Завдяки цим двом напрямам іпотечного кредитування будівельні компанії щомісяця отримують близько 884 млн грн, або приблизно $20 млн.

Зростання кредитування під заставу майнових прав є важливим сигналом для первинного ринку. Іпотека дедалі частіше стає не лише способом придбати житло, а й джерелом фінансування будівництва та завершення нових житлових проєктів,

— пояснила Олена Дмітрієва.

Вона також звернула увагу, що від початку запровадження програми “єОселя” було видано близько 28 тис. кредитів на загальну суму 49 млрд грн. Наразі на неї припадає 93% усіх нових іпотечних кредитів в Україні.

Крім того, темпи кредитування зростають: у першому півріччі 2026 року за програмою було видано 8,4 млрд грн проти 5,5 млрд грн за аналогічний період 2025 року.

Банкірка нагадала, що до програми “єОселя” долучилися десять банків — чотири державні та шість комерційних. Водночас близько 80% кредитів за програмою видали саме державні банки.

Загалом нові іпотечні кредити в Україні наразі надають лише 12 із 59 банків. При цьому ринок залишається надзвичайно концентрованим: 93% усіх іпотек видали п’ять установ. У цьому сегменті працюють чотири державні банки та вісім банків із приватним українським капіталом, тоді як установи, що входять до іноземних банківських груп, участі в іпотечних програмах не беруть.

Щодо структури кредитування за програмою “єОселя”, то 28% позик було надано під заставу майнових прав — на придбання 1197 квартир у будинках, що зводяться. Ще 35% кредитів спрямували на купівлю готового житла безпосередньо у забудовників — загалом 1534 квартири. Наразі для участі в програмі акредитовано вже 365 будинків.

Паралельно розширюються й умови доступу до “єОселі” для окремих категорій громадян. Зокрема, після запровадження для внутрішньо переміщених осіб додаткової компенсації частини першого внеску та платежів упродовж першого року кредитування їхня частка серед учасників програми зросла до 20%.

Крім того, з грудня мобілізовані військовослужбовці отримали можливість оформлювати іпотечні кредити під 3% річних. Наразі їхня частка серед позичальників становить близько 7%. Ще 31% учасників програми — військовослужбовці за контрактом та правоохоронці.

Важливою зміною стало й збільшення граничної площі житла для сім’ї з двох осіб — із 52,5 до 73,5 кв. м. Саме такі сім’ї становлять найбільшу категорію позичальників за програмою.

Водночас, попри розширення державної підтримки, конкуренція на іпотечному ринку залишається низькою. Однією з головних причин цього є слабкий захист прав кредиторів. Стягнення проблемної заборгованості можливе переважно через суд і може тривати роками. Крім того, діє мораторій на продаж предметів іпотеки фізичних осіб за кредитами, оформленими до початку повномасштабної війни.

За таких обставин банк може роками не мати можливості повернути заставу і водночас фактично безоплатно кредитувати недобросовісного позичальника. Без посилення прав кредиторів розвиток повноцінної ринкової іпотеки малоймовірний,

— підкреслила Олена Дмітрієва.

Додатковим обмеженням для подальшого розвитку іпотеки стає посилення вимог НБУ до капіталу банків відповідно до європейських директив. Водночас можливості фінустанов нарощувати капітал стримує високе податкове навантаження, зокрема 50-відсоткова ставка податку на прибуток банків. За таких умов темпи розширення кредитних портфелів можуть бути обмеженими навіть за наявності стабільного попиту на житло.

Разом із тим новим поштовхом для ринку у 2026–2027 роках може стати іпотечна програма, яку “Укрфінжитло” готує спільно зі Світовим банком. Вона передбачатиме компенсацію до 20% суми кредиту, відшкодування процентів протягом перших чотирьох років та мінімальний початковий внесок на рівні 5–10%. Загальний обсяг фінансування програми може становити $390 млн.

Очікується, що протягом трьох років за новою моделлю буде видано від 20 до 30 тис. іпотечних кредитів. Це може фактично подвоїти нинішні обсяги нової іпотеки, розширити коло позичальників та залучити до кредитування більше банків.

Основний фокус програми планують зробити на вторинному ринку, оскільки обмеження щодо віку житла не передбачатимуться. Натомість головним інструментом підтримки придбання житла на первинному ринку і надалі залишатиметься “єОселя”.

Нова компенсаційна модель може зробити іпотеку доступнішою для значно ширшого кола громадян, залучити до ринку нові банки та збільшити загальні обсяги кредитування. Водночас довгострокові перспективи іпотеки залежатимуть не лише від державних програм, а й від вимог до банківського капіталу та реального посилення захисту прав кредиторів,

— підсумувала Олена Дмітрієва.