Осенью жилье на первичном рынке может подорожать на 3–5 %, а готовые квартиры — до 7–10 %

По прогнозу аналитиков строительной компании GAZDA, наиболее вероятным такое повышение будет в жилых комплексах со степенью готовности свыше 50% и запланированным вводом в эксплуатацию до конца 2026 года. Вместе с тем, девелоперы могут пересматривать цены и в проектах на более ранних стадиях строительства, если работы ведутся без задержек, в соответствии с заявленным графиком, а покупатель видит стабильную динамику возведения объекта.

Как утверждает специалист, дополнительным фактором для пересмотра цен становится рост непосредственной себестоимости строительства, в частности из-за повреждений производственных предприятий и складской инфраструктуры, осложнений с поставками и необходимости частично заменять украинские материалы более дорогими аналогами. По оценкам аналитиков компании в западных регионах, только за первые 8 месяцев года себестоимость строительства одного квадратного метра уже выросла примерно на 10%.

Это не означает, что стоимость жилья для покупателя автоматически увеличится на те же 10%: часть подорожания девелоперы могут в течение определенного времени компенсировать за счет собственной прибыли, структуры закупок или уже сформированных запасов материалов. Однако дальнейший рост затрат сужает возможности такого сдерживания, а значит, будет всё сильнее подталкивать застройщиков к пересмотру стоимости квадратного метра уже в ближайшее время,

— пояснила Марианна Бигунец.

Особая ситуация сложится в уже введённых в эксплуатацию жилых комплексах и домах, завершение строительства которых запланировано непосредственно на осень. Из-за концентрации так называемого «тактического» спроса, связанного с последствиями войны, подорожание отдельных квартир в таких объектах может быть более ощутимым и достичь 7–10%.

Осенью покупатель будет всё чаще «покупать» определённость и безопасность. Чем ближе дом к завершению, чем понятнее срок заселения, тем меньше рисков. Именно эта уверенность фактически становится весомой частью стоимости квартиры. Поэтому рынок может дорожать неравномерно: наибольшая ценовая динамика будет концентрироваться вокруг готовых и близких к завершению жилых комплексов,

— отметила эксперт.

По её прогнозу, в сентябре-октябре от 60% до 70% активных покупателей в первую очередь будут интересоваться готовыми или максимально приближёнными к завершению квартирами, а также жильём с уже выполненным ремонтом. В то же время более половины потенциальных покупателей, по крайней мере, будут рассматривать новостройки в относительно безопасных западных регионах страны — прежде всего во Львове, Ужгороде, Ивано-Франковске, Луцке и Тернополе.

При этом дополнительным преимуществом приобретения квартиры с готовым ремонтом становится то, что стоимость обустройства жилья также растет. На рынке уже наблюдается повышенный спрос на бытовую технику и отдельные группы отделочных строительных материалов, а повреждения производственных и складских мощностей могут дополнительно повлиять как на цены, так и на сроки поставки.

Для покупателей, которые уже фактически определились с необходимостью приобретения жилья, длительное откладывание решения может означать не только более дорогой квадратный метр, но и большие будущие расходы на ремонт и обустройство квартиры,

— подчеркивает Марианна Бигунец.

По ее словам, пока речь не идет о потере Киевом или Одессой инвестиционной привлекательности. Однако в течение ближайших 4–5 месяцев для части покупателей, которые не привязаны к конкретному городу работой или бизнесом, фактор безопасности может временно перевесить традиционные аргументы в пользу большого города. В таком случае западные области способны аккумулировать до трети активного межрегионального спроса на новое жилье.

Если семья имеет возможность работать удаленно или не зависит от конкретного местоположения, вопрос о том, где безопаснее прожить ближайшие месяцы, становится весьма актуальным. И если новостройка на западе страны по качеству, инженерному решению и уровню энергоавтономности не уступает столичному проекту, географическая привязанность для части покупателей просто перестает быть определяющей,

— подчеркнула коммерческий директор компании GAZDA.

По её данным, в проектах, аналогичных по классу и качеству, готовое жилье может стоить на 20–30 % дороже квартир в домах, завершение строительства которых ожидается в конце года, а в отдельных случаях — на 50–60 % дороже предложений на более ранних стадиях строительства со сроком ввода в 2027 году. На разницу будут влиять не только степень готовности, но и наличие ремонта, комплектация квартиры, инженерное оснащение самого ЖК и его расположение.

Несмотря на более высокую цену, как считает эксперт, для части покупателей такая покупка решит сразу две задачи. Первая — сугубо «тактическая»: получить готовое жилье на осень и зиму. Вторая — превратить свободные средства в материальный актив, который впоследствии можно использовать для собственного проживания, передать детям, продать или сдавать в аренду.

При этом недвижимость, как и любая инвестиция, требует оценки ликвидности, местоположения и потенциала конкретного объекта, а не просто ожидания автоматического роста его стоимости.

Кто будет покупать готовые квартиры

По оценкам аналитиков компании, около 40% потенциальных покупателей готового жилья составят молодые семьи, преимущественно с детьми. Наибольшим спросом у этой категории могут пользоваться квартиры площадью от 48 м² до 65 м².

Еще около 30% спроса могут обеспечить граждане в возрасте 40–55 лет, которые продали предыдущую недвижимость или планируют переехать в более безопасный регион.

До 10% покупок могут совершать родители или старшие родственники для детей и внуков в возрасте 18–25 лет, фактически решая их жилищный вопрос. Остальную часть спроса будут формировать покупатели, для которых недвижимость является способом диверсифицировать сбережения, создать будущий арендный доход или приобрести ликвидное имущество на длительный срок.

Что будет определять цены в 2027 году

Марианна Бигунец также обратила внимание на то, что именно осенью девелоперы традиционно формируют финансовые модели и ценовую стратегию на следующий год. Однако в нынешних условиях отправной точкой для таких расчетов все чаще становится ситуация с безопасностью, состояние экономической неопределенности и непосредственное влияние войны на себестоимость строительства.

Повреждение производственных мощностей и складов, риски для энергетической и логистической инфраструктуры, затруднения с поставками материалов — всё это уже стало конкретными дополнительными расходами для отрасли.

Поэтому, по мнению эксперта, в 2027 году определяющими факторами для ценообразования на первичном рынке жилья станут несколько взаимосвязанных факторов: ситуация с безопасностью, стоимость строительных материалов и строительно-монтажных работ, обеспеченность проектов квалифицированными работниками и ситуация на валютном рынке.

По ее оценкам, при формировании финансовой стратегии на 2027 год часть девелоперов может закладывать потенциальное увеличение себестоимости строительства на 15–20%, а в расчетах использовать условный курс доллара в пределах 47–48 грн.

Однако конечная цена будет зависеть от стадии строительства, структуры затрат, а также покупательной способности населения. Наиболее заметно новые расчеты могут сказаться на проектах, запуск которых придется на осень 2026 года, а завершение — на 2028 год.

При этом валютный курс постепенно перестает быть для девелопера единственным или даже главным ценовым ориентиром. Валютный фактор — это прежде всего ориентир общей макроэкономической ситуации. Ведь НБУ продолжит применять режим «управляемой гибкости» и валютные интервенции для сглаживания чрезмерных колебаний курса, что снижает риск хаотичных скачков, хотя и не устраняет валютные риски для бизнеса.

Марианна Бигунец отметила, что гораздо более важными становятся стоимость работ, зарплаты, энергетические расходы и цены на материалы. В условиях войны каждое новое повреждение производственных мощностей, перебои с энергоснабжением или осложнения внутренней логистики могут напрямую влиять на сметы строительства, в частности из-за увеличения доли импортных материалов.

По её данным, аналогичная польская или чешская продукция в отдельных товарных группах может быть на 10–15 % дороже качественных украинских аналогов. Для девелоперов центральных и восточных регионов к этому добавятся расходы на более сложную логистику, новые маршруты поставок и топливо.

Девелоперы уже сейчас формируют ценовую политику на 2027 год с учётом войны и её влияния на стоимость строительства. Ситуация с безопасностью, кадры, материалы, энергия, логистика — именно здесь сосредоточены наибольшие риски. Поэтому осеннее подорожание на 3–5 % следует воспринимать через призму текущей корректировки рынка. Гораздо важнее то, какую себестоимость застройщики заложат в новые проекты, которые стартуют в конце 2026 года и будут завершаться в 2027–2028 годах,

— подытожила Марианна Бигунец.