Восени житло на первинному ринку може подорожчати на 3-5%, а готові квартири — до 7-10%

У вересні-жовтні на первинному ринку житла середня вартість квадратного метра у найбільш затребуваних новобудовах може зрости щонайменше на 3-5%.

Про це розповіла Маріанна Бігунець, комерційна директорка будівельної компанії GAZDA.

За прогнозом аналітиків будівельної компанії GAZDA, найбільш прогнозованим таке підвищення буде в житлових комплексах зі ступенем готовності понад 50% та запланованим введенням в експлуатацію до кінця 2026 року. Разом з тим, девелопери можуть переглядати ціни і в проєктах на більш ранніх стадіях будівництва, якщо роботи ведуться без затримок, відповідно до заявленого графіка, а покупець бачить стабільну динаміку зведення об’єкта.

Як твердить фахівчиня, додатковим чинником для перегляду цін стає зростання безпосередньої собівартості будівництва, зокрема через пошкодження виробничих підприємств і складської інфраструктури, ускладнення постачання та необхідність частково заміщувати українські матеріали дорожчими аналогами. За оцінками аналітиків компанії у західних регіонах, лише за перші 8 місяців року собівартість будівництва одного квадратного метра вже зросла приблизно на 10%.

Це не означає, що вартість житла для покупця автоматично збільшиться на ті самі 10%: частину подорожчання девелопери можуть певний час компенсувати власним прибутком, структурою закупівель чи вже сформованими запасами матеріалів. Однак подальше зростання витрат звужує можливості такого стримування, а отже, дедалі сильніше підштовхуватиме забудовників до перегляду вартості квадратного метра вже найближчим часом,

— пояснила Маріанна Бігунець.

Окрема ситуація складатиметься в уже введених в експлуатацію ЖК та будинках, завершення яких заплановане безпосередньо на осінь. Через концентрацію так званого “тактичного” попиту, пов’язаного з наслідками війни, подорожчання окремих квартир у таких об’єктах може бути більш відчутним і сягнути 7-10%.

Восени покупець дедалі частіше “купуватиме” визначеність і безпеку. Чим ближче будинок до завершення, чим зрозуміліший термін заселення, тим менше ризиків. Саме ця впевненість фактично стає вагомою частиною вартості квартири. Тому ринок може дорожчати нерівномірно: найбільша цінова динаміка концентруватиметься навколо готових і близьких до завершення житлових комплексів,

— зазначила експертка.

За її прогнозом, у вересні-жовтні від 60% до 70% активних покупців насамперед цікавитимуть готові або максимально наближені до завершення квартири, а також житло з уже виконаним ремонтом. Водночас понад половина потенційних покупців принаймні розглядатиме новобудови у відносно безпечних західних регіонах країни — насамперед у Львові, Ужгороді, Івано-Франківську, Луцьку та Тернополі.

При цьому додатковою перевагою придбання квартири з готовим ремонтом стає те, що вартість облаштування житла також зростає. На ринку вже спостерігається підвищений попит на побутову техніку та окремі групи оздоблювальних будматеріалів, а пошкодження виробничих і складських потужностей може додатково вплинути як на ціни, так і на строки постачання.

Для покупців, які вже фактично визначилися з необхідністю придбання житла, тривале відкладання рішення може означати не лише дорожчий квадратний метр, а й більші майбутні витрати на ремонт та комплектацію квартири,

— акцентує Маріанна Бігунець.

За її словами, наразі не йдеться про втрату Києвом чи Одесою інвестиційної привабливості. Однак упродовж найближчих 4-5 місяців для частини покупців, які не прив’язані до конкретного міста роботою чи бізнесом, безпековий чинник може тимчасово переважити традиційні аргументи великого міста. У такому разі західні області здатні акумулювати до третини активного міжрегіонального попиту на нове житло.

Якщо родина має можливість працювати дистанційно або не залежить від конкретної локації, питання, де безпечніше прожити найближчі місяці, стає дуже практичним. І якщо новобудова на заході країни за якістю, інженерією та рівнем енергоавтономності не поступається столичному проєкту, географічна прив’язаність для частини покупців просто перестає бути визначальною,

— наголосила комерційна директорка компанії GAZDA.

За її даними, у подібних за класом та якістю проєктах готове житло може коштувати на 20-30% дорожче за квартири в будинках, завершення яких очікується наприкінці року, і в окремих випадках на 50-60% дорожче за пропозицію на більш ранніх стадіях будівництва з терміном введення у 2027 році. На різницю впливатимуть не лише ступінь готовності, а й наявність ремонту, комплектація квартири, інженерне наповнення самого ЖК та його локація.

Попри вищу ціну, як вважає фахівчиня, для частини покупців таке придбання вирішуватиме одразу два завдання. Перше — суто “тактичне”: отримати готове місце для проживання восени та взимку. Друге — перетворити вільні кошти на матеріальний актив, який згодом можна використовувати для власного проживання, передати дітям, продати або здавати в оренду.

При цьому нерухомість, як і будь-яка інвестиція, потребує оцінки ліквідності, локації та потенціалу конкретного об’єкта, а не лише очікування автоматичного зростання його вартості.

Хто купуватиме готові квартири

За оцінками аналітиків компанії, близько 40% потенційних покупців готового житла становитимуть молоді родини, переважно з дітьми. Найбільш затребуваними для цієї категорії можуть стати квартири площею від 48 м² до 65 м².

Ще близько 30% попиту можуть забезпечити громадяни віком 40-55 років, які продали попередню нерухомість або планують змінити регіон проживання на більш безпечний.

До 10% покупок можуть здійснювати батьки чи старші родичі для дітей та онуків віком 18-25 років, фактично розв’язуючи їхнє житлове питання. Решту попиту формуватимуть покупці, для яких нерухомість є способом диверсифікувати заощадження, створити майбутній орендний дохід або придбати ліквідне майно на тривалий період.

Що формуватиме ціни у 2027 році

Маріанна Бігунець також звернула увагу, що саме восени девелопери традиційно формують фінансові моделі та цінову стратегію на наступний рік. Однак у нинішніх умовах точкою відліку для таких розрахунків дедалі більше стає безпекова ситуація, стан економічної невизначеності та безпосередній вплив війни на собівартість будівництва.

Пошкодження виробничих потужностей і складів, ризики для енергетичної та логістичної інфраструктури, ускладнення постачання матеріалів — усе це вже стало конкретними додатковими витратами для галузі.

Тому, на думку експертки, у 2027 році визначальними для ціноутворення на первинному ринку житла будуть кілька взаємопов’язаних чинників: безпекова ситуація, вартість будівельних матеріалів та будівельно-монтажних робіт, забезпеченість проєктів кваліфікованими працівниками й ситуація на валютному ринку.

За її оцінками, під час формування фінансової стратегії на 2027 рік частина девелоперів може закладати потенційне збільшення собівартості будівництва на 15-20%, а в розрахунках використовувати умовний курс долара в межах 47-48 грн.

Однак кінцева ціна залежатиме від стадії будівництва, структури витрат, а також купівельної спроможності населення. Найбільш помітно нові розрахунки можуть позначитися на проєктах, старт яких припаде на осінь 2026 року, а завершення — на 2028 рік.

При цьому валютний курс поступово перестає бути для девелопера єдиним чи навіть головним ціновим орієнтиром. Валютний фактор — це передусім орієнтир загальної макроекономічної ситуації. Адже НБУ продовжить застосовувати режим “керованої гнучкості” та валютні інтервенції для згладжування надмірних коливань курсу, що зменшує ризик хаотичних стрибків, хоча й не усуває валютних ризиків для бізнесу.

Маріанна Бігунець зауважила, що значно важливішими стають вартість робіт, зарплати, енергетичні витрати та ціни на матеріали. В умовах війни кожне нове пошкодження виробничих потужностей, перебої з енергопостачанням чи ускладнення внутрішньої логістики можуть безпосередньо впливати на кошториси будівництва, зокрема через збільшення частки імпортних матеріалів.

За її даними, аналогічна польська або чеська продукція в окремих товарних групах може бути на 10-15% дорожчою за якісні українські аналоги. Для девелоперів центральних та східних регіонів до цього додаватимуться витрати на складнішу логістику, нові маршрути постачання та пальне.

Девелопери вже зараз формують цінову політику на 2027 рік з урахуванням війни та її впливу на вартість будівництва. Безпекова ситуація, кадри, матеріали, енергія, логістика — саме тут концентруються найбільші ризики. Тому осіннє подорожчання на 3-5% варто сприймати крізь призму поточного коригування ринку. Значно важливіше те, яку собівартість забудовники закладуть у нові проєкти, що стартуватимуть наприкінці 2026-го і будуть завершуватися у 2027-2028 роках,

— підсумувала Маріанна Бігунець.