Доля инвестиционных приобретений жилья на первичном рынке составляет до 45-50% от общего объема продаж — аналитики

Доля инвестиционных приобретений жилья на первичном рынке оценивается в пределах 45-50% от общего объема продаж. Для сравнения: в 2020-2021 годах этот показатель мог достигать 60-65%.

Об этом сообщила Марианна Бигунец, коммерческий директор строительной компании GAZDA.

По её словам, первичный рынок жилья в Украине сохраняет инвестиционную привлекательность, однако за годы полномасштабной войны логика таких покупок заметно изменилась. Если до 2022 года значительная часть покупателей рассматривала новостройки прежде всего как инструмент сохранения и приумножения средств, то сегодня всё больше сделок имеют смешанную мотивацию.

Эксперт подчеркнула, что значительная часть покупок, которые раньше можно было бы считать чисто инвестиционными, сегодня сочетает в себе несколько целей: сохранение/вложение средств в надежный актив, возможность дальнейшего переезда, создание жилищного «резерва» для семьи или приобретение качественного жилья в безопасном регионе.

«Полномасштабное вторжение существенно изменило мотивацию покупателей на первичном рынке. Часть покупок, которые раньше можно было бы смело назвать инвестиционными, сегодня связаны с потребностью в безопасности, смене места жительства или создании альтернативного варианта для комфортной жизни. Люди все чаще инвестируют в возможность жить в более предсказуемой, качественной и защищенной среде», — считает Марианна Бигунец.

Эксперт отметила, что одним из ключевых факторов трансформации рынка стали внутриукраинские миграционные процессы. Часть платежеспособных покупателей из восточных, юго-восточных, северных и частично центральных областей начала активнее рассматривать жилье в более безопасных регионах — прежде всего на западе Украины и в Киевском регионе.

До полномасштабной войны приобретение жилья во Львовской, Ивано-Франковской, Закарпатской или других западных областях часто носило характер инвестиции, покупки для отдыха, сезонного проживания или дальнейшей сдачи в аренду. Сейчас для многих покупателей такое жилье стало реальным или потенциальным местом жизни.

Существенно изменилась и структура инвестиционного спроса. По данным аналитиков строительной компании GAZDA, в 2019–2021 годах более 70% всех инвестиционных покупок жилья в многоквартирных домах на первичном рынке приходилось на квартиры площадью от 30–35 м² до 80 м² в сегментах эконом- и комфорт-класса. Доля однокомнатных и двухкомнатных квартир могла достигать 80–90% от всех приобретенных квартир.

На жилье бизнес-класса, включая загородные дома площадью до 200 м², таунхаусы и дуплексы, приходилось не более 20% инвестиционных покупок. Доля премиум-сегмента, в частности апартаментов и больших домов площадью от 300 м², не превышала 10%.

В настоящее время эта структура стала более сбалансированной. Доля квартир в общем объеме инвестиционных покупок сократилась примерно до 50%. Сегмент эконом- и комфорт-класса сократился примерно с 70% до 50%. Зато доля жилья бизнес-класса выросла в среднем до 25–30%, а инвестиции в премиум-жилье оцениваются уже на уровне 18–20%.

По словам Марианны Бигунец, это свидетельствует об изменении самого понимания инвестиционной привлекательности. Покупатели все чаще ориентируются не только на более низкую цену входа в проект, но и на его качество, концепцию, безопасность, сервис, инфраструктуру, возможность дальнейшей аренды или перепродажи.

«Первичный рынок стал значительно более избирательным. Инвестор сегодня выбирает не по стартовой цене, а по тому, обладает ли объект будущей ликвидностью. Выгодной является не та квартира, которая самая дешевая в начале строительства, а та, которая после ввода в эксплуатацию будет оставаться востребованной — для жизни, аренды или перепродажи», — подчеркнула коммерческий директор GAZDA.

Изменилось и региональное распределение инвестиционных покупок. В 2019–2021 годах на Киев и область приходилось до 40% таких сделок, на областные центры-миллионники — Харьков, Днепр и Одессу — около 30%, на западные областные центры — Львов, Ивано-Франковск, Луцк, Ужгород, Черновцы, Тернополь — в совокупности до 20%, а на другие города — около 10%.

«Сегодня Киев и область остаются среди лидеров первичного рынка: на них приходится до 35% инвестиционных покупок жилья. В то же время доля западных областей Украины существенно выросла — ориентировочно до 35-40%. Это связано с более безопасным расположением, миграционным спросом, развитием качественных жилых объектов, появлением многофункциональных комплексов и новых форматов жилья, сочетающих приватность, рекреационные возможности, сервис, концептуальность и комфорт для длительного проживания», — рассказала Марианна Бигунец.

В то же время инвестиции в новостройки Харькова, Днепра и Одессы сократились примерно до 15%. Еще до 10% инвестиционных покупок приходится на другие города, преимущественно областные центры.

По словам эксперта, отдельным трендом стал рост роли многофункциональных и концептуальных жилых комплексов. Например, формат live-work-play, где человек может жить, работать, отдыхать и получать необходимые услуги, или же объекты с wellness-инфраструктурой для жизни в среде восстановления. Такие ЖК все больше вытесняют из приоритетов покупателей «одинокие дома» без полноценной инфраструктуры.

Не менее важными, по мнению специалиста, стали финансовые условия приобретения. Для многих покупателей имеют значение гибкие программы рассрочки, ипотечные инструменты, понятный график платежей и возможность зафиксировать условия покупки. Наибольший интерес вызывают программы беспроцентной рассрочки сроком от 24 месяцев.

«Инвестирование на «первичке» сегодня требует гораздо более взвешенного подхода, чем до 2022 года. Рынок не утратил инвестиционной привлекательности, но стал более сложным и ориентированным на осознанное решение покупателя. Поэтому главная задача инвестора — оценить не только потенциальный рост цены, но и будущую ликвидность объекта, его безопасность, качество, концепцию и реальную способность оставаться востребованным после завершения строительства», — резюмировала Марианна Бигунец.