Осенью ценовая ситуация на первичном рынке жилья будет оставаться стабильной

Улучшенный инфляционный прогноз и снижение учетной ставки НБУ до 22% положительно скажутся на стоимости жилья на первичном рынке: цены преимущественно будут оставаться на стабильном уровне, ситуативные колебания средней стоимости м2 не превысят 1%.

Такое мнение высказал Владимир Семенцов, соучредитель и управляющий партнер компании INSPI Development.

По его словам, сейчас отсутствуют какие-либо причины для увеличения стоимости жилья на первичном рынке. Зато наиболее активные компании, возобновившие строительство собственных объектов, в частности в Киеве, готовы предложить покупателям существенные скидки, которые варьируются от 2,5% до 10%. При этом, как отметил специалист, это официальные, «рекламные» дисконты, а для покупателей, которые готовы приобрести жилье за полную стоимость, реальные скидки могут достигать 15-18%.

Эксперт выделил основные факторы, которые влияют на ценовую стабильность на первичном рынке. Одним из них является существенное снижение курса валют по сравнению с концом прошлого года. Так с января по июль наличный курс доллара к гривне снизился на 7,5-8%. Кроме того, в сентябре-октябре НБУ может прибегнуть к частичной либерализации валютного рынка с последующим снижением курса доллара еще на 1-1,5%.

«Обычно производители строительных материалов и девелоперы привязывают свою ценовую политику именно к курсу американской валюты. Экономическая ситуация в стране свидетельствует о том, что до конца 2023 года оснований для роста цен из-за курсовых «катаклизмов» доллара фактически отсутствуют», — сказал специалист.

Еще одним важным фактором, который будет влиять на уровень цен, как считает Семенцов, является крайне низкий спрос на новое жилье. Он рассказал, что за 1,5 месяца после старта льготной ипотечной программы «єОселя» в возводимых объектах на первичном рынке по этой программе было заключено лишь до 10 сделок, что явно пока не является стимулом для роста спроса.

«Фактически других источников для роста спроса пока просто не существует, ведь война продолжается и благосостояние большинства граждан явно не становится лучше», — подчеркнул он.

Относительно уровня спроса, то эксперт отметил, на первичном рынке жилья он не превышает 20-35% от объемов февраля 2022 года и вряд ли существенно возрастет до конца текущего года. К тому же интерес потенциальных покупателей в основном сконцентрирован на готовых объектах или ЖК с высокой степенью готовности (от 70%), на которых ведутся активные строительные работы, когда риски от вложения средств в новостройки сведены к минимуму.

По его данным, в ближайшее время покупателей преимущественно будут интересовать дома площадью от 40 м2 до 70 м2 с высокой степенью готовности в относительно безопасных городах и локациях (где отсутствуют стратегические, военные или логистические объекты, которые потенциально могут стать мишенью для террористических ракетных или дроновых атак страны-агрессора).

«Из-за чрезмерно высоких «военных» рисков и во избежание приобретения квартиры в ЖК, ввод которого в эксплуатацию может затянуться на неопределенный срок, для покупателей очень важна реальная, а не «мнимая» активность на стройплощадках», — отметил Владимир Семенцов.

Специалист прогнозирует, что активная фаза спроса продлится до середины сентября-октября — до начала нового отопительного сезона. Ведь существует очень высокая вероятность новых атак на энергообъекты Украины, что фактически будет тормозить не только строительные работы, но и психологически влиять на активность покупателей. Еще одним обстоятельством, которое может сдерживать спрос, эксперт назвал отсутствие страхования «военных» рисков.

«Недавняя ракетная атака на новостройку в Днепре поставила ребром вопрос о необходимости введения страхования рисков для покупателей. Ведь до сих пор в типовых соглашениях на приобретение имущественных прав на объект, который будет построен в будущем (то есть, будущую квартиру), понятие «форс-мажора» не учитывает риски от разрушения или повреждения объекта в результате военных действий, соответственно отсутствуют какие-либо обязанности девелопера перед покупателем в случае возникновения таких обстоятельств», — подчеркнул он.

Владимир Семенцов выделил основные тренды развития первичного рынка недвижимости на предстоящие 2-3 года. Так, на его взгляд, рынок постепенно будет двигаться в сторону «коммерциализации» новых объектов, то есть девелоперы будут активно инвестировать в те сегменты недвижимости, которые с одной стороны, могут давать постоянную прибыль, а с другой — вызывают потенциальный интерес иностранных инвесторов (в частности специализированных REIT-фондов, частных и пенсионных фондов). Также девелоперы будут активно вкладывать средства в создание собственных производственных мощностей (это могут быть предприятия по производству той или иной строительной продукции).

Он считает, что в ближайшие 2-3 года в Украине будут активно развиваться миксованные форматы жилья (жилье и коммерческая недвижимость в одном проекте в пропорции 60-70% жилой части и 40-30% коммерческой), объекты логистической и торговой недвижимости (складские хабы, помещения «под ключ» под сетевые гипермаркеты и т.д.), а также сервисные апартаменты в самодостаточном формате live-work-play (с имеющимся гостиничным обслуживанием, кафе, магазинами, спортивными центрами и т.д.).

«Понимаем, что новые тенденции рынка недвижимости базируются на принципе «игры в долгую». Это позволит девелоперам не только привлекать необходимые инвестиции, но и минимизировать риски из-за низкого спроса на жилье, влияние инфляции или определенных кризисных явлений в экономике страны. Однако активизация любых процессов на рынке недвижимости почти полностью зависит от победы в войне. Собственно победа станет точкой отсчета для будущего развития рынка недвижимости», — подытожил Владимир Семенцов.