Попит на первинному ринку житла вдвічі нижчий за пропозицію

За підсумками першого півріччя 2025 року попит на первинне житло в Україні на 50-60% нижчий за пропозицію. Така ситуація виникає на тлі зростання обсягів будівництва — порівняно з аналогічним періодом 2024 року, цей показник у середньому зріс на 30%. Проте попри активність девелоперів, реальна кількість угод на ринку первинного житла суттєво нижча від потенціалу.

Про це розповів Віктор Козачок, співзасновник компанії Kovcheg Developer.

На думку експерта, головним стримувальним чинником залишається невизначеність, спричинена війною. Йдеться про особисту безпеку проживання в тому чи іншому місті, ризики ворожих атак, загальну нестабільність. До цього додається рівень інфляції, валютні коливання та недостатній рівень доходів громадян — усе це ускладнює прийняття рішень про придбання житла.

“Розуміємо, що війна триває, ворог завдає значної шкоди країні. В таких умовах розвиток будівельної сфери стає одним із факторів не лише “виживання”, а й розвитку економіки. Це надскладне завдання для будівельників, однак попри обставини галузь розвивається, на ринку з’являються нові принципово якісні проєкти”, — зазначив девелопер.

Віктор Козачок звернув увагу, що наразі попит на первинне житло розподілений нерівномірно. За підрахунками компанії Kovcheg Developer, найбільша частка — близько 40% — припадає на західні області: Львівську, Івано-Франківську, Чернівецьку та Закарпатську. Ще понад 25% сконцентровано у Києві та столичному передмісті. Орієнтовно 15% покупців обирають Одесу та її околиці. На решту регіонів припадає лише близько 20% попиту.

Водночас чітко простежується залежність: чим далі від фронту — тим більший попит на новобудови.

Експерт назвав основні чинники, які впливають на рішення покупців придбати житло в новобудові. Серед них:

1. Безпека регіону та житлового комплексу. Люди активно цікавляться рівнем захисту від ракетних обстрілів, наявністю бомбосховищ чи індивідуальних приміщень безпеки у житлових комплексах.

2. Темпи та якість будівництва. Для покупців важливі дотримання графіків, своєчасність введення в експлуатацію та прозорість усіх етапів будівництва.

3. Технічні характеристики та інфраструктура ЖК. До уваги беруться: енергоефективність, транспортна доступність, наявність ремонту, продумана соціально-побутова інфраструктура, якість планувань та сервісна модель управління будинком. Експерт зазначив, що покупців цікавить інфраструктура, яка поєднує можливості, як для відпочинку, роботи та проживання з дітьми. Зокрема квартири в курортних локаціях можуть розглядатися як варіант для сезонного сімейного проживання.

“За нашими оцінками, ті, хто зважується на придбання житла на первинному ринку, є досить вибагливими. І це об’єктивно обґрунтовано. Покупців цікавить рекреаційна інфраструктура, можливість літнього та зимового відпочинку, пакет сервісних послуг тощо. Крім того, важливим є бажання жити в умовах “соціального комфорту” — ми називаємо це “втечею від мегаполісів”. Тому більш привабливими є концептуальні проєкти з унікальними об’єктами інфраструктури та видовими характеристиками, гнучкою сервісною моделлю. Для багатьох майбутня нерухомість є і “запасним аеродромом”, і власним курортом, і джерелом доходу одночасно”, — підкреслив Віктор Козачок.

4. Ціни та механізми придбання. Зростання цін на будматеріали (в середньому на 10–12% з початку року) та коливання на валютному ринку формують цінову політику девелоперів. Водночас попит значною мірою залежить від можливостей купівлі на виплат або в іпотеку.

“За нашою оцінкою, наразі в Україні ціни на якісні об’єкти комфорт та бізнесу-класу в стадії зведення варіюються від $1200 до $2500 за м². Звісно для оцінки “адекватності” цін варто врахувати, як економічні чинники (наприклад, вартість будівельно-монтажних робіт), місто, в якому зводиться житло, так і ситуацію на валютному ринку”, — розповів девелопер.

5. Інвестиційний потенціал. Первинне житло дедалі частіше розглядається як джерело пасивного прибутку.

“Громадян все більше цікавить можливість отримання пасивного прибутку в об’єктах формату дохідних будинків та “курортних” апарт-готелів: інвестування в придбання такого житла може щорічно приносити 7–11% прибутку в доларовому еквіваленті. Крім суто якісних характеристик велике значення має місцерозташування об’єкта та його видові характеристики. Це важливі елементи “доданої вартості”, які стимулюють інвестиційну привабливість”, — акцентував Віктор Козачок.

Девелопер вважає, що первинний ринок сьогодні надзвичайно різноманітний. У великих містах доцільно зводити масштабні житлові комплекси. Водночас для західних областей властиве зведення індивідуальних, концептуальних проєктів з унікальною архітектурою та сервісами.

“Приміром, для Західної України притаманний розвиток нових інноваційних форматів, які знаходяться на межі “курортної нерухомості” та житла. Це багатофункціональні ЖК з самодостатньою інфраструктурою для відпочинку на рівні найкращих готелів. Що Це так звані “вертикальні” курорти з багатофункціональним дахом і унікальними об’єктами інфраструктури. Це дохідні будинки з гнучкими можливостями використання (у форматі “живу–здаю”). Для столиці та інших великих за чисельністю міст з концентрацією промислових потужностей актуальним залишається багатоквартирне будівництво — створення великих ЖК, але з врахуванням сучасних вимог до безпеки прожиття, енергозбереження та енергоощадності та якості будівництва”, — зауважив фахівець.

Експерт прогнозує, що у перспективі найближчих 5 років залишатимуться актуальними тенденції, закладені ще 2–3 роки тому, це зокрема зведення багатофункціональних ЖК, розвиток курортної нерухомості, поява нових апарт-форматів з сервісним обслуговуванням. Водночас, на його погляд, класичні багатоквартирні будинки не втрачають позицій, особливо в обласних центрах.

“Головне, що може об’єднати сучасне житло, — це концепція, безпека, комфорт, якість та інфраструктура”, — підсумував Віктор Козачок.