Як розвивається іпотека під час війни: проміжні підсумки першого півріччя

За 2,5 роки роботи “єОселя” стала найуспішнішою державною іпотечною програмою. Сьогодні вже видано понад 17 тис. кредитів на більш ніж 28 млрд грн.

Про це, посилаючись на дані Української фінансової житлової компанії (“Укрфінжитло”), розповіла Олена Дмітрієва, перша заступниця голови правління ГЛОБУС БАНКУ.

Водночас за 5 місяців 2025 року за програмою “єОселя” вже видано 2 334 кредити на 4,3 млрд грн. Загалом 41% (960 шт.) із цієї кількості кредитів було оформлено на житло площею до 50 м². Також 34% нерухомості по “єОселі” — це житло площею від 50 до 73 м².

З початку 2025 року 40% нерухомості придбано у новобудовах, введених в експлуатацію (перший продаж), 19% — в об’єктах на стадії зведення, 41% — житло на вторинному ринку. З початку року 42% кредитів було видано на придбання житла вартістю від 2 млн грн до 3 млн грн, 30% — житло вартістю понад 3 млн грн, 28% — від 1 млн грн до 2 млн грн.

Порівняно з 5 місяцями 2024 року частка об’єктів на первинному ринку (перший продаж та об’єкти на стадії зведення) зросла вдвічі та становить близько 60% від загального обсягу іпотечних кредитів.

Як розповів перший заступник голови правління “Укрфінжитла” Дмитро Вербицький, за 2,5 роки програма “єОселя” довела свою ефективність — понад 17 тисяч сімей отримали житло на більш ніж мільйон квадратних метрів.

“Сьогодні майже 60% житла, придбаного за “єОселею”, — в новобудовах. Це свідчить не лише про потужний попит, а й про реальну підтримку українського будівельного ринку. Ми продовжуємо співпрацювати з перевіреними забудовниками, щоб українці мали можливість інвестувати в житло ще на етапі зведення”, — підкреслив він.

За словами Олени Дмітрієвої, з початку року частка виданих “комерційних” іпотечних кредитів (поза державною програмою “єОселя”) у середньому склала 4,5%. Порівняно з аналогічним періодом 2024 року кількість таких кредитів зросла на 2 в.п. При цьому понад 60% “комерційної” іпотеки було видано на придбання житла на вторинному ринку і близько 40% — на первинному.

“Наразі ми вкотре констатуємо: іпотека в Україні розвивається саме завдяки програмі “єОселя”. Вочевидь, умови за суто банківськими кредитами не можуть конкурувати з державною іпотекою, адже в середньому ставки за “єОселею” вдвічі нижчі за відсотки, що пропонують банки. Проте в умовах війни надважливо зберегти цей банківський сегмент. Крім того, банківські умови більш лояльні до позичальника, а також відсутні обмеження щодо “віку” будинку, в якому громадянин планує придбати житло”, — зауважила банкірка.

На її думку, “двигуном” розвитку іпотеки є співпраця банків і девелоперських компаній, коли, по-перше, банки значно зменшують ризики для клієнта, що вирішив придбати житло на стадії зведення, а по-друге, ставки за спільними іпотечними програмами дають змогу зменшити відсоткове навантаження в середньому на 2-5 в.п.

“Тісна співпраця банків і девелоперів у впровадженні спільних іпотечних програм — це перспектива відновлення будівельної галузі, стимул для створення більш сучасного житла, що враховує реалії війни: енергонезалежність, місткі укриття тощо. А ще спільні іпотечні програми — це додаткова можливість придбати житло без наявності всієї суми його вартості”, — підкреслила Олена Дмітрієва.

За словами експертки, за 5 місяців 2025 року основні характеристики виданих іпотечних кредитів за комерційними програмами на первинному ринку житла, в тому числі за спільними програмами з девелоперами, майже не змінилися:

• переважна більшість банківських іпотечних кредитів надається на житло вартістю 2,3–2,8 млн грн;
  перший внесок за кредитом найчастіше не перевищує 30% вартості житла;
• найбільший попит має житло на первинному ринку — 1–2-кімнатні квартири площею від 45 м² до 70 м²;
• до ¾ іпотечних угод на первинному ринку укладаються терміном на 20 років;
• близько 80% “комерційних” іпотечних кредитів на первинному ринку видаються у найбільш безпечних регіонах і містах: Києві, Київській області, Львові, Івано-Франківську, Закарпатській області.

Банкірка надала кілька важливих порад, як безпечно взяти іпотечний кредит на первинне житло.

Передусім експертка радить ознайомитися з низкою “технічних” фактів про новобудову, які можна перевірити: чи є у девелопера всі дозвільні документи, чи немає судових обтяжень, протестів громади проти будівництва, чи активно ведуться будівельні роботи (чи немає простоїв), чи дотримується девелопер строків будівництва.

По-друге — перевірити, чи девелопер або об’єкт акредитовані в програмі “єОселя” (акредитація в державній іпотечній програмі є вагомою гарантією якості об’єкта, що зводиться, професійної репутації та надійності девелопера).

По-третє — з’ясувати, чи діють спільні іпотечні програми з банками та які умови кредитування пропонуються (наявність таких програм — це додатковий “банківський” захист для позичальника, незалежно від банку, у якому планується оформити кредит).

“В умовах війни фактор невизначеності впливає на рішення громадян — від побутових питань до більш глобальних, таких як придбання житла в кредит. Саме тому безпека придбання житла на первинному ринку — один з ключових чинників, що мотивує позичальника”, — підсумувала Олена Дмітрієва.